금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정 별표15 신탁수익 선지급 기준에 관한 질의입니다.
선지급 기준 1. 관리형 토지신탁 ？ 3. 선지급 금액 ①항에 따르면 선지급 금액은 분양수입금 × (토지비 ÷ (토지비+사업비))로 규정되어 있고
1. 관리형 토지신탁 ？ 1. 목적 및 정의에 따르면
토지비는 부동산 자체의 취득가액과 등기비용, 그 밖에 부동산 취득에 관련된 부대비용을 합한 금액으로
사업비는 공사비, 광고비, 분양비 등 부동산개발사업에 드는 모든 비용에서 토지비를 제외한 금액으로 정의되어 있습니다.
이중 토지비에 관한 범위가 명확하지 않아 신탁사 내부에서 자의적으로 해석하여 분양수입금이 많음에도 불구하고 선지급 가능 금액이 작아 사업진행에 불리한 경우가 발생하는 사례가 있어 질의드립니다.
공공택지를 매입하여 공동주택사업을 하는 경우 조성된 사업부지를 매입하거나 조성후 사용할 것으로 약정하고 매입하며, 매입하는 토지비는 ‘택촉법’에 따라 감정평가금액으로 하여 매도 및 매입하게 되고, 해당가격에는 원형지 토지매입비, 부지조성비, 조성사업 관련 각종 부담금 및 용역비 등이 포함되어 있습니다.
위와 같이 민간사업자가 민간사업자 본인이 ‘도시개발법’에 따른 도시개발사업을 통하여 조성하는 사업지 내 공동주택용지를 도시개발사업 시행자 본인이 사용하여 주택사업을 하는 경우 원형지 매입비, 등기비용, 부지조성공사비(인허가조건에 따른 공사비 등 포함), 조성관련 각종 용역비(지주작업, 감정평가, 측량, 관련 인허가 용역 등), 토지관련 금융비 및 관련 각종 부담금이 해당 공동주택용지 부동산 취득에 관련된 부대비용이며 공동주택용지의 토지비 원가라 봐야함이 타당하다고 검토되나,
각 개별 신탁사에서는 규정이 명확하지 않아 내부적으로 사업지 별로 원가항목을 취사선택하여 적용하고 있는 실정입니다.
또한 도시개발사업 시행자가 주택사업시행자에게 용지를 매각할 시 상기 원가 및 이윤이 모두 포함된 금액으로 매각함에도 불구 자체사용한다는 이유로 일부 원가항목을 토지비로 인정하지 않는다는 것은 형평성에 어긋나다고 할 것입니다.
즉, 도시개발사업 또는 대지조성사업을 통하여 공동주택용지를 조성하여 조성사업자가 직접 사업하는 경우 해당 조성사업비 전부가 토지의 개발로 인하여 지출됨으로 토지비로 인정되어야 함이 타당하며 형평성에 어긋나지 않다고 검토되나,
선지급 기준에는 명확이 규정되어 있지 않아 실무에서는 혼선이 발생하고 있사오니 답변회신 부탁드립니다.
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